Die Kosten für einen Immobilienmakler beim Kauf oder Verkauf einer Wohnung sind ein entscheidender Faktor, der oft Unsicherheit mit sich bringt. Du fragst dich wahrscheinlich, wie hoch diese Maklerprovision ausfällt, wer sie zahlt und welche Faktoren den Preis beeinflussen. Dieser Text beleuchtet die wichtigsten Aspekte rund um die Maklerkosten bei Wohnungen, damit du bestens informiert bist.
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Keine Produkte gefunden.Der Kern der Maklerkosten: Wer zahlt die Provision?
Seit der Novellierung des Gesetzes über die Maklerprovision (Wohnungsvermittlungsgesetz) gibt es klare Regelungen, die die Kostenverteilung beim Immobilienverkauf beeinflussen. Für dich als Käufer oder Verkäufer einer Wohnung ist es essenziell zu wissen, dass die Maklerprovision in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Dies gilt insbesondere für den Verkauf von Eigentumswohnungen. Die Höhe der Provision wird im Maklervertrag festgehalten und ist Verhandlungssache zwischen dir und dem Makler. Typischerweise bewegt sich die Provision zwischen 3% und 7% des Kaufpreises, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Wenn du also eine Wohnung kaufst, musst du damit rechnen, einen Teil dieser Provision zu tragen, auch wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
Fakt 1: Die geteilte Maklerprovision – Ein Novum für Käufer
Früher war die Situation oft so, dass der Käufer die volle Maklerprovision trug, unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hatte. Diese Praxis hat sich mit der Gesetzesänderung grundlegend geändert. Heute ist es die Regel, dass Verkäufer und Käufer sich die Maklerkosten teilen, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird (doppelter Maklervertrag). Das bedeutet für dich als Käufer einer Wohnung, dass du nicht mehr allein die gesamte Provision tragen musst. Der Anteil, den du zahlst, ist in der Regel nicht höher als der Anteil des Verkäufers. Diese Neuregelung hat den Immobilienmarkt transparenter gemacht und die finanzielle Belastung für Käufer reduziert.
Fakt 2: Die Höhe der Maklerprovision – Ein Verhandlungsspielraum
Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich fixiert, sondern wird individuell zwischen dir und dem Makler vereinbart. Sie orientiert sich jedoch an marktüblichen Sätzen. In vielen Regionen Deutschlands liegt die Provision für den Verkauf einer Wohnung zwischen 3% und 7% des notariell beurkundeten Kaufpreises, zzgl. der Mehrwertsteuer. Kleinere Wohnungen oder Objekte in weniger nachgefragten Lagen können auch mal zu höheren Provisionssätzen führen, während bei sehr hochpreisigen Objekten der Prozentsatz tendenziell niedriger ausfällt. Es ist ratsam, vorab Angebote von verschiedenen Maklern einzuholen und die Konditionen genau zu vergleichen. Scheue dich nicht, über die Höhe der Provision zu verhandeln.
Fakt 3: Wer zahlt, wenn der Makler nur für eine Partei tätig ist?
Auch wenn die Teilung der Maklerprovision die Regel ist, gibt es Ausnahmen. Wenn ein Makler ausschließlich von dir als Verkäufer beauftragt wird, um deine Wohnung zu verkaufen, und keine Gegenprovision vom Käufer erhält, trägst du als Verkäufer die gesamte Maklerprovision. Dies ist jedoch bei Wohnungsverkäufen eher unüblich geworden, da die geteilte Provision sich stark etabliert hat. Umgekehrt gilt: Wenn du als Käufer einen Makler beauftragst, der exklusiv für dich nach einer Wohnung sucht und du diese Wohnung dann erwirbst, zahlst du die Provision für deine eigene Beauftragung. Im Regelfall ist aber die doppelte Tätigkeit des Maklers die Norm, was zur Teilung der Kosten führt.
Fakt 4: Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Maklerprovision wird in der Regel erst dann fällig, wenn der Kaufvertrag für die Wohnung notariell beurkundet wurde und dieser wirksam ist. Das bedeutet, du musst die Provision nicht im Voraus bezahlen. Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist und die Finanzierung gesichert ist, erhältst du eine Rechnung vom Makler. Oftmals ist die Zahlung der Maklerprovision an die Kaufpreiszahlung gekoppelt oder wird kurz danach fällig. Überprüfe immer deinen Maklervertrag genau, um die exakten Zahlungsmodalitäten zu erfahren. Eine frühzeitige Zahlung ohne entsprechende vertragliche Grundlage solltest du vermeiden.
Fakt 5: Der Einfluss von Bundesland und Wohnungstyp
Die Maklerkosten können von Bundesland zu Bundesland variieren, obwohl die gesetzlichen Regelungen bundesweit einheitlich sind. Marktdynamiken und regionale Gepflogenheiten spielen eine Rolle. In stark nachgefragten Metropolregionen wie München oder Hamburg sind die Provisionen oft am oberen Ende der Skala angesiedelt. Der Typ der Wohnung kann ebenfalls eine Rolle spielen. Bei Luxusimmobilien oder Spezialobjekten kann die Provisionshöhe anders verhandelt werden als bei einer Standardwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Auch der Umfang der Maklerleistung – von der reinen Vermittlung bis hin zu umfangreichen Services wie professionellem Home Staging – kann den Preis beeinflussen.
Fakt 6: Die Bedeutung des Maklervertrags
Der Maklervertrag ist das zentrale Dokument, das alle Vereinbarungen zwischen dir und dem Makler festhält. Hierzu gehören die Höhe und Fälligkeit der Maklerprovision, der Umfang der zu erbringenden Leistungen und die Laufzeit des Vertrages. Lies dir diesen Vertrag sorgfältig durch, bevor du ihn unterschreibst. Achte auf Klauseln zur Alleinbeauauftragung oder zur Möglichkeit der Nachweispflicht. Ein klar definierter Maklervertrag schafft Transparenz und schützt dich vor unerwarteten Kosten oder Missverständnissen. Im Zweifel solltest du juristischen Rat einholen.
Fakt 7: Nebenkosten neben der Maklerprovision
Bei einem Immobilienkauf fallen neben der Maklerprovision weitere Nebenkosten an, die du einkalkulieren musst. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises liegt, sowie die Notar- und Grundbuchkosten, die üblicherweise etwa 1,5% bis 2% des Kaufpreises betragen. Diese Kosten kommen zur Maklerprovision hinzu und erhöhen die Gesamtkosten für den Erwerb der Wohnung. Es ist unerlässlich, diese zusätzlichen Ausgaben bei deiner Finanzplanung zu berücksichtigen, um böse Überraschungen zu vermeiden.
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Was passiert, wenn der Kaufvertrag doch nicht zustande kommt?
Wenn der Kaufvertrag trotz Bemühungen des Maklers nicht zustande kommt, beispielsweise aufgrund von Finanzierungsproblemen des Käufers oder fehlender Einigung, ist die Maklerprovision in der Regel nicht fällig. Dies ist im Maklervertrag geregelt. Die Maklerleistung war dann nicht erfolgreich im Sinne des Provisionsanspruchs. Es können jedoch unter Umständen Schadensersatzansprüche entstehen, wenn die Nichtigkeit des Vertrages auf grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz einer Partei beruht, was aber selten vorkommt.
Kann die Maklerprovision auch bei einem Verkauf unterhalb des Angebotspreises fällig werden?
Ja, die Maklerprovision wird in der Regel auf Basis des tatsächlich erzielten Kaufpreises berechnet, der im notariellen Kaufvertrag festgehalten wird. Wenn die Wohnung zu einem niedrigeren Preis als ursprünglich angeboten verkauft wird, bemisst sich die Provision prozentual an diesem niedrigeren Preis. Die Fälligkeit der Provision bleibt davon unberührt, solange der Kaufvertrag wirksam zustande kommt.
Gilt die geteilte Maklerprovision auch für Mietwohnungen?
Nein, die Regelung zur geteilten Maklerprovision gilt primär für den Kauf und Verkauf von Immobilien, insbesondere für Wohnungen. Bei der Anmietung einer Wohnung greift das Bestellerprinzip, das besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch dessen Honorar zahlt. In der Regel ist dies der Vermieter.
Kann ich als Käufer die Maklerkosten steuerlich absetzen?
Die Maklerkosten, die du als Käufer im Rahmen des Erwerbs einer selbst genutzten Immobilie zahlst, können unter bestimmten Umständen als Werbungskosten oder haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend gemacht werden. Es empfiehlt sich, hierzu einen Steuerberater zu konsultieren, da die genauen Regelungen und Voraussetzungen komplex sind und sich ändern können.
Was sind die typischen Leistungen eines Maklers, die durch die Provision abgedeckt sind?
Die Maklerprovision deckt in der Regel eine breite Palette von Dienstleistungen ab. Dazu gehören die Erstellung eines professionellen Exposés, die Durchführung von Besichtigungsterminen, die Beratung von Käufern und Verkäufern, die Bonitätsprüfung potenzieller Käufer, die Koordination mit Notaren und die Unterstützung bei der Vertragsabwicklung. Umfangreichere Leistungen wie Home Staging oder die Erstellung von 3D-Rundgängen können zusätzliche Kosten verursachen oder im individuellen Vertrag gesondert vereinbart werden.
Wie wird die Maklerprovision bei einer Zwangsversteigerung gehandhabt?
Bei Zwangsversteigerungen gibt es in der Regel keine Maklerprovision im klassischen Sinne. Die Gebühren im Rahmen einer Zwangsversteigerung sind gesetzlich geregelt und werden vom Gericht erhoben. Ein Makler ist hier nicht involviert und erhält daher keine Provision.
