Du stehst vor der Anmietung einer neuen Wohnung und fragst dich, wer die Provision bezahlt und wie hoch diese ausfällt? Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist ein zentraler Kostenfaktor, dessen Regelungen du kennen solltest, um Überraschungen zu vermeiden und deine Ausgaben transparent zu gestalten.
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Was ist die Maklerprovision und wer trägt sie?
Die Maklerprovision ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine Vermittlungsleistung erhält, wenn er dir hilft, eine passende Mietwohnung zu finden. Grundsätzlich ist die Regelung, wer diese Provision zahlt, in Deutschland durch das Bestellerprinzip und das Gesetz zur Regelung der Mieterkaution und des Maklerentgelts (Bestellerprinzipgesetz) geregelt. Dieses Gesetz trat am 1. Juni 2015 in Kraft und hat die Art und Weise, wie Maklerprovisionen bei der Wohnungsvermietung gehandhabt werden, maßgeblich verändert.
Das Bestellerprinzip besagt klar: Wer den Makler beauftragt hat, bezahlt ihn auch.
Das bedeutet in der Praxis für dich als Mieter in den allermeisten Fällen eine Entlastung:
- Wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat: Dies ist der häufigste Fall. Der Vermieter möchte seine Wohnung vermieten und engagiert dafür einen Makler, um den Prozess zu beschleunigen und einen passenden Mieter zu finden. In diesem Szenario zahlst du als Mieter keine Provision an den Makler. Die Kosten für die Vermittlung trägt vollständig der Vermieter.
- Wenn du als Mieter den Makler beauftragt hast: Solltest du proaktiv einen Makler damit beauftragen, für dich nach einer bestimmten Wohnung oder einer Wohnung mit bestimmten Kriterien zu suchen, und dieser findet eine passende Immobilie für dich, dann bist du verpflichtet, die Maklerprovision zu zahlen. Dies ist jedoch eher die Ausnahme bei der allgemeinen Wohnungssuche, aber relevant, wenn du sehr spezifische Anforderungen hast und die Dienste eines Suchmaklers in Anspruch nimmst.
Es ist wichtig zu betonen, dass das Bestellerprinzip ausschließlich für Mietwohnungen gilt. Bei Immobilienkäufen gelten andere Regeln, bei denen typischerweise Käufer und Verkäufer die Provision teilen.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Da das Bestellerprinzip greift und in der Regel der Vermieter den Makler beauftragt, zahlst du als Mieter in der Regel keine Provision. Solltest du jedoch selbst einen Makler beauftragt haben (Suchauftrag), richtet sich die Höhe der Provision nach der Vereinbarung, die du mit dem Makler triffst. Üblich sind hier Sätze zwischen einem Netto-Monatsgehalt und bis zu zwei Nettomonatsgehältern. Der Gesetzgeber hat hier keine feste Obergrenze festgelegt, aber die Rechtsprechung und Marktgepflogenheiten geben eine Orientierung.
Wichtige Punkte zur Höhe der Provision, falls du sie tragen müsstest:
- Die Provision wird in der Regel auf Basis des Netto-Kaltmietpreises berechnet.
- Die Höhe ist Verhandlungssache, aber es gibt branchenübliche Sätze.
- Die Provision ist nur fällig, wenn der Makler seine Vermittlungsleistung erbracht hat und dies nachweislich zu einem Mietvertrag geführt hat.
- Wird ein Mietvertrag über eine Staffelmiete vereinbart, bezieht sich die Provision auf die erste Miete. Bei Indexmieten ist die erste Miete maßgeblich.
Wann ist die Maklerprovision fällig?
Die Maklerprovision ist in der Regel erst dann fällig, wenn ein rechtsgültiger Mietvertrag zwischen dir und dem Vermieter (oder einem von ihm beauftragten Vertreter) zustande gekommen ist. Das bedeutet, du musst die Provision nicht zahlen, wenn:
- Der Mietvertrag noch nicht unterschrieben wurde.
- Du die Wohnung doch nicht mieten möchtest, bevor der Vertrag rechtskräftig ist.
- Der Makler keine Leistung erbracht hat, die tatsächlich zur Anmietung geführt hat.
Die Fälligkeit der Provision wird im Maklervertrag (falls vorhanden) oder in der Regel durch die Vereinbarung mit dem Makler im Rahmen der Wohnungsbesichtigung oder kurz danach festgelegt. Oftmals wird die Rechnung für die Provision erst nach der Schlüsselübergabe oder kurz vor Einzug gestellt.
Wohnungsbesichtigung: Was du zur Provision wissen musst
Bei der Wohnungsbesichtigung erfährst du oft das erste Mal von den Modalitäten bezüglich der Maklerprovision. Achte auf folgende Punkte:
- Kläre die Beauftragung: Frage explizit nach, wer den Makler beauftragt hat. Wenn es der Vermieter war, musst du nichts zahlen.
- Informiere dich über das Bestellerprinzip: Mache dir bewusst, dass dieses Prinzip für Mietwohnungen in Deutschland gilt.
- Vorsicht bei zweifelhaften Angeboten: Sei misstrauisch, wenn ein Makler von dir eine Provision verlangt, obwohl er offensichtlich von Vermieterseite beauftragt wurde.
- Schriftliche Bestätigung: Lass dir alle Vereinbarungen bezüglich der Provision, falls du doch einmal zahlen solltest, schriftlich bestätigen.
Ausnahmen und Sonderfälle
Obwohl das Bestellerprinzip die klare Regelung für Mietwohnungen darstellt, gibt es einige Ausnahmen und Sonderfälle, die du kennen solltest:
- Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit für den Mieter: Wie bereits erwähnt, wenn du selbst einen Makler mit der Suche beauftragst, zahlst du. Dies kann ein Suchauftrag sein, bei dem der Makler aktiv für dich nach passenden Objekten sucht.
- Kaufoptionen: Wenn im Mietvertrag eine Kaufoption vereinbart ist und du die Wohnung später kaufst, können für den Kauf zusätzliche Maklerkosten anfallen, die dann jedoch nach den Regeln für Immobilienkäufe berechnet werden.
- Wohnungen im Ausland: Die Regelungen des Bestellerprinzips gelten nur für Deutschland. In anderen Ländern können andere Gesetze zur Maklerprovision gelten.
- Gewerbeimmobilien: Für die Anmietung von Gewerbeflächen gelten oft andere Regelungen als für Wohnraum. Hier ist die Provisionszahlung durch den Mieter häufiger anzutreffen.
- Eigeninitiative des Maklers: Ein Makler, der eine Wohnung bewirbt, hat diese in der Regel vom Vermieter erhalten. Wenn du dann auf die Anzeige reagierst, hat der Vermieter den Makler beauftragt.
Die Rolle des Maklers bei der Wohnungsvermietung
Auch wenn die Maklerprovision für Mieter oft entfällt, spielt der Makler weiterhin eine wichtige Rolle im Vermietungsprozess. Er übernimmt typischerweise folgende Aufgaben:
- Objektakquise: Finden von passenden Mietobjekten für den Vermieter.
- Erstellung von Exposés: Anfertigung aussagekräftiger Beschreibungen und Fotos der Wohnung.
- Vermarktung: Schaltung von Anzeigen in Online-Portalen, Zeitungen und anderen Medien.
- Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen: Koordination und Begleitung potenzieller Mieter durch die Immobilie.
- Bonitätsprüfung: Einholung von Selbstauskünften und ggf. Schufa-Auskünften von Interessenten (mit deren Zustimmung).
- Beratung und Vermittlung: Unterstützung bei Fragen zur Wohnung und zum Mietvertrag.
- Vertragsverhandlung: Mitwirkung bei der Ausgestaltung des Mietvertrags.
Diese Dienstleistungen sind für den Vermieter wertvoll, da sie Zeit und Aufwand sparen und oft dazu beitragen, schneller einen geeigneten Mieter zu finden.
Vereinbarungen zur Maklerprovision
Es ist entscheidend, dass alle Vereinbarungen zur Maklerprovision klar und transparent sind. Im Idealfall sollten sie schriftlich festgehalten werden. Wenn du selbst einen Makler beauftragst, muss der Maklervertrag klar die Leistung, die Höhe der Provision und die Fälligkeit regeln.
Besondere Achtung ist geboten bei:
- Kombinierte Kauf- und Mietangebote: Manchmal werden Wohnungen sowohl zur Miete als auch zum Kauf angeboten. Stelle sicher, dass die Provisionsregelung eindeutig für den Mietfall gilt, wenn du nur mieten möchtest.
- Umwandlung von Miet- in Kaufverträge: Falls ein Makler die Vermittlung einer Mietwohnung übernimmt und es später zu einem Kauf der Immobilie durch dich kommt, muss klar geregelt sein, ob und wie die bisherige Provision verrechnet wird oder welche Provision für den Kauf anfällt.
Tabellarische Übersicht: Kernelemente der Maklerprovision
| Aspekt | Beschreibung | Relevanz für Mieter |
|---|---|---|
| Gesetzliche Grundlage | Bestellerprinzipgesetz (seit 01.06.2015) | Entlastet Mieter in der Regel von der Provisionszahlung bei Beauftragung durch Vermieter. |
| Wer zahlt? | Derjenige, der den Makler beauftragt hat. | In den meisten Fällen der Vermieter. Nur bei eigener Beauftragung durch den Mieter (Suchauftrag). |
| Höhe der Provision | Bei Beauftragung durch Mieter: Verhandelbar, oft 1-2 Nettomonatskaltmieten. | Relevant, wenn du aktiv einen Makler beauftragst. Die Höhe sollte klar vereinbart sein. |
| Fälligkeit | Nach Zustandekommen eines rechtsgültigen Mietvertrags. | Die Provision ist erst fällig, wenn der Mietvertrag unterschrieben ist und die Vermittlung erfolgreich war. |
| Aufgaben des Maklers | Besichtigung, Vermarktung, Bonitätsprüfung, Vertragsverhandlung. | Dienstleistung, die der Vermieter für die Provision bezahlt. |
Häufig gestellte Fragen zu Wohnungen mieten: Die Provision
Muss ich als Mieter immer eine Provision zahlen?
Nein, in den allermeisten Fällen musst du als Mieter keine Provision zahlen. Seit Einführung des Bestellerprinzips zahlt derjenige die Provision, der den Makler beauftragt hat. Bei der Vermietung von Wohnungen ist das in der Regel der Vermieter, der seine Wohnung durch einen Makler anbieten lässt. Nur wenn du selbst einen Makler explizit mit der Suche nach einer Wohnung für dich beauftragst, fallen für dich Kosten an.
Wie hoch ist die Provision, wenn ich sie als Mieter zahlen muss?
Wenn du selbst einen Makler mit der Suche beauftragst, ist die Höhe der Provision Verhandlungssache. Üblich sind Sätze zwischen einem und maximal zwei Nettokaltmieten. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, aber diese Spanne ist marktgerecht. Die genaue Höhe sollte im Maklervertrag klar vereinbart werden.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Maklerprovision wird in der Regel erst fällig, nachdem ein rechtsgültiger Mietvertrag zwischen dir und dem Vermieter zustande gekommen ist. Das bedeutet, du musst die Provision nicht zahlen, wenn der Vertrag noch nicht unterschrieben ist oder die Vermittlung des Maklers nicht zum Abschluss eines Mietvertrages geführt hat.
Was mache ich, wenn ein Makler von mir eine Provision verlangt, obwohl der Vermieter ihn beauftragt hat?
In einem solchen Fall solltest du dich auf das Bestellerprinzip berufen. Wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat, darf der Makler von dir als Mieter keine Provision verlangen. Wenn der Makler darauf besteht, handelt er möglicherweise gesetzeswidrig. Du kannst die Zahlung verweigern und bei Bedarf rechtlichen Rat einholen.
Gilt das Bestellerprinzip auch für den Kauf einer Wohnung?
Nein, das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für die Vermietung von Wohnungen. Beim Kauf von Immobilien gelten andere Regelungen. Hier teilen sich in der Regel Käufer und Verkäufer die Maklerprovision, wobei die genaue Aufteilung je nach Bundesland und individueller Vereinbarung variieren kann.
Was sind die Aufgaben eines Maklers bei der Wohnungsvermietung?
Ein Makler übernimmt verschiedene Aufgaben, wie z.B. die Erstellung von Exposés, die Vermarktung der Wohnung, die Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen, die Prüfung der Bonität von Interessenten und die Unterstützung bei der Vertragsverhandlung. Diese Dienstleistungen erbringt der Makler in der Regel im Auftrag des Vermieters.
Kann ich die Maklerprovision verhandeln, wenn ich sie zahlen müsste?
Wenn du selbst einen Makler beauftragst und somit provisionspflichtig bist, ist die Höhe der Provision Verhandlungssache. Du kannst versuchen, einen niedrigeren Satz auszuhandeln, insbesondere wenn du bereit bist, schnell eine Entscheidung zu treffen oder wenn du mehrere Objekte über denselben Makler anmieten möchtest. Sei dir jedoch bewusst, dass Makler für ihre Leistung eine angemessene Vergütung erwarten.
